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影响未来房地产市场走势的几个关键因素综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况，未来房地产市场可能存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题，值得引起关注。第一，城市极化带来的部分城市房价上涨过快。中国的城市化已经走向了一个新的阶段，即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。无论是房价上涨幅度还是持续时间，一些二线甚至个别三线城市都完全超越了一线城市。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的；相反，如果城市的房价上涨并没有基本面支撑，纯粹由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫需要加强风险防范。当前部分二线热点城市和个别三线城市由于大量青壮年人口流入、城市经济增长推动了房地产市场的繁荣，但同时，资本市场安全优质产品短缺的大环境没有改变，这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市仍然非常旺盛。此外，一些地方采取的行政性措施，如新房摇号，实际上增加了很多套利需求。

该政策的出台，也使得雄安成为全国首个明确个人住房以共有产权住房为主要形式的城市。个人住房以共有产权房为主《指导意见》提出，针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。共有产权房，顾名思义，就是购房者和政府按照出资比例，共同拥有房子的产权。目前，北京、上海、南京、福州、烟台等地都有这种房子，很多城市也在跟进。

对于以房贷为主的居民消费类贷款缘何“量价双升”这个问题，中国网财经记者采访了中国人民大学重阳研究院卞永祖研究员，他解释道：国内消费贷款的增长与消费市场的发展一致。近年来，国内消费市场的增长一直高于中国经济的增长速度，也高于工业企业的增长速度，反映了国内消费市场之大。而消费贷款中很大一部分比例是住房贷款，由于目前房地产需求市场趋于饱和，房贷上量更多反映了居民对房地产的投资需求，如何转变居民投资意识、防范房地产风险变得异常重要。

图片来源：截自启信宝据每日经济新闻（微信号：nbdnews）去年11月报道，京沪高铁自2015年扭亏为盈，2017年利润达127.16亿元，按照公开披露的京沪高铁2017年客运量1.8亿人次计算，平均每张票盈利约70.7元。另外，京沪高铁公司于2016年首次实现股利分红，“小股东”河北建投交通投资有限责任公司2016年分得0.06亿元，2017年分得0.57亿元；天津铁路建设投资控股（集团）有限公司2016年分得约0.12亿元，2017年分得1.2亿元。

同时，可以探讨将存量债务对应的项目装入ABO项目。一是债权企业将项目折价转让给授权经营企业，授权经营企业支付对价。政府与债权企业签署谅解备忘录。银行基于授权经营协议向授权经营企业发放贷款，政府经过考核，向授权经营企业支付授权经营服务费，授权经营企业逐步偿还贷款。二是以债权企业为授权经营企业，政府与其签署ABO协议与债务谅解备忘录，将隐性债务通过授权经营服务费的方式逐步偿还。

另一方面，也并非所有成长板块都是靠估值推动的，有很多板块还是有显著的基本面改善痕迹。比如说金融科技类细分领域，由于年初以来市场表现较好，沪深两市成交量有显著攀升，金融IT 板块将显著受益于成交量扩大带来的系统升级需求。以及下半年科创板的推出后交易而带来的系统升级也有望给金融IT公司业绩上带来一个新增长点。另外，新能源汽车板块尽管今年补贴下降幅度较大，低续航里程的车型补贴甚至全部退出，但是我们认为长期来看，国内外车厂车型的发展，以前纯靠车牌优惠带来的需求会转化为居民实际的购买需求。此外，各大整车厂相继推出共享汽车的平台，未来车辆投入量也有望显著增长。因此后续真实需求可能会放大，新能源车销量有望超预期。长期来看，量的增长有望弥补价的压力。因此，看好上述成长板块中有基本面的子行业。